Pokud jste někdy žádali o hypotéku, určitě jste narazili na zkratky LTV, DSTI a DTI. Co znamenají a proč jsou tak důležité? Pojďme si je rozebrat jednoduše a srozumitelně.
LTV — Loan to Value
LTV vyjadřuje, kolik procent z hodnoty nemovitosti si půjčujete. Je to nejzákladnější ukazatel, kterým se banka řídí.
Pokud kupujete byt za 5 milionů a máte milion vlastních prostředků, vaše LTV je 80 %. To znamená, že si půjčujete 80 % z celkové hodnoty.
Pravidlo ČNB: Maximální LTV je 80 %, ve výjimečných případech až 90 %. Čím nižší LTV, tím lepší úrokovou sazbu obvykle dostanete.
Jak LTV ovlivňuje vaši sazbu:
- LTV do 60 % — nejlepší sazby, banka vás miluje
- LTV 60–80 % — standardní podmínky, běžná situace
- LTV 80–90 % — příplatek k sazbě (typicky +0,3–0,5 %)
- LTV nad 90 % — většina bank odmítne, příliš velké riziko
DSTI — Debt Service to Income
DSTI říká, jakou část čistého měsíčního příjmu tvoří všechny vaše splátky úvěrů. Nejde jen o hypotéku, ale o součet všech splátek.
Pokud vyděláváte 50 000 Kč čistého a splátky činí 22 500 Kč, vaše DSTI je 45 %. To je přesně na hranici limitu ČNB.
Pravidlo ČNB: DSTI by nemělo překročit 45 %. Na splátky všech úvěrů by neměla jít více než necelá polovina příjmu.
Co se do DSTI počítá:
- Splátka hypotéky
- Splátky spotřebitelských úvěrů
- Leasingové splátky
- Splátky kreditních karet (min. měsíční platba)
DTI — Debt to Income
DTI porovnává celkový dluh s ročním čistým příjmem. Na rozdíl od DSTI, které sleduje měsíční tok, DTI se dívá na celkový objem zadlužení.
Pokud dlužíte 4 miliony a ročně vyděláte 600 000 Kč, vaše DTI je 6,7. To znamená, že váš dluh je 6,7násobek ročního příjmu.
Pravidlo ČNB: DTI by nemělo překročit 8,5. Celkový dluh by neměl být větší než 8,5násobek ročního příjmu.
Praktický příklad
Pan Novák vydělává 45 000 Kč čistého měsíčně. Chce koupit byt za 4 000 000 Kč a má naspořeno 800 000 Kč. Nemá žádné jiné úvěry.
- 1LTV: (3 200 000 / 4 000 000) × 100 = 80 % — na hranici, ale OK
- 2DSTI: splátka cca 18 000 Kč → (18 000 / 45 000) × 100 = 40 % — v pohodě
- 3DTI: 3 200 000 / (45 000 × 12) = 5,9 — bez problémů
Pan Novák splňuje všechny limity ČNB. Hypotéku s největší pravděpodobností dostane.
Tip na závěr
Než podáte žádost o hypotéku, spočítejte si tyto ukazatele sami — ušetříte čas i nervy. Využijte naši kalkulačku, která vám LTV i DSTI spočítá automaticky. A pokud si nejste jistí, neváhejte se ozvat.
