Fixace hypotéky se blíží ke konci a z banky přišel návrh nové sazby? Právě teď máte největší vyjednávací sílu za celou dobu splácení. Refinancování dokáže snížit měsíční splátku o tisíce korun — pojďme si projít, kdy se vyplatí a jak na to.
Co je refinancování hypotéky
Refinancování znamená, že si u nové banky vezmete úvěr, kterým splatíte ten původní. Zůstává vám stejná nemovitost i stejný dluh, ale s novými podmínkami — jinou úrokovou sazbou, jinou dobou fixace, případně jinou délkou splatnosti.
Nepleťte si refinancování s konsolidací. Konsolidace slučuje více různých úvěrů do jednoho. Refinancování řeší jeden konkrétní úvěr — vaši hypotéku.
Refinancování není nic výjimečného ani podezřelého. Banky s ním počítají a o klienty konkurence aktivně soupeří. Právě proto se vyplatí porovnávat.
Kdy se refinancování vyplatí
Jsou tři situace, kdy má smysl se jím vážně zabývat:
1. Blíží se konec fixace
Nejčastější a nejvýhodnější okamžik. Na konci fixačního období můžete hypotéku splatit nebo převést jinam bez sankce. Banka vám obvykle několik měsíců předem pošle návrh nové sazby — a ten bývá vyjednatelný.
2. Sazby na trhu klesly
Pokud jste hypotéku uzavírali v období vysokých sazeb a trh mezitím klesl, může se refinancování vyplatit i uprostřed fixace. Je ale nutné spočítat, zda úspora pokryje poplatek za předčasné splacení.
3. Změnila se vaše situace
Vzrostl vám příjem, splatili jste jiné závazky nebo výrazně stoupla hodnota nemovitosti? To vše zlepšuje vaši vyjednávací pozici a nová banka vám může nabídnout lepší sazbu než ta stávající.
Kolik můžete ušetřit — modelový příklad
Představme si, že vám zbývá splatit 3 000 000 Kč po dobu 20 let.
- Stávající sazba 5,4 % — měsíční splátka přibližně 20 400 Kč
- Nová sazba 4,6 % — měsíční splátka přibližně 19 100 Kč
Rozdíl je zhruba 1 300 Kč měsíčně. Za pětiletou fixaci to dělá kolem 78 000 Kč, které zůstanou vám místo bance.
Uvedená čísla jsou ilustrativní. Vaše skutečná úspora závisí na zůstatku úvěru, zbývající době splatnosti a sazbách, které vám banky nabídnou.
Orientačně si úsporu spočítáte v naší refinanční kalkulačce na úvodní stránce.
Kdy se naopak nevyplatí
Změna banky není výhodná vždy. Pozor si dejte v těchto případech:
- Malý zůstatek nebo krátká zbývající splatnost. U nízkého zůstatku nebo posledních let splácení už úspora nemusí pokrýt náklady na přeúvěrování.
- Jste uprostřed fixace a poplatek je vysoký. Zákon sice výši poplatku za předčasné splacení omezuje, přesto je nutný konkrétní propočet.
- Zhoršila se vaše bonita. Pokud jste přišli o stabilní příjem nebo si vzali další úvěry, nová banka lepší podmínky nabídnout nemusí.
Kdy začít jednat
Toto je nejčastější chyba, kterou u klientů vidíme: refinancování začnou řešit až ve chvíli, kdy jim přijde dopis s novou sazbou. Na klidné rozhodování je pak pozdě.
Ideální je začít 4 až 6 měsíců před koncem fixace. Získáte čas porovnat nabídky, vyjednávat a v klidu připravit dokumenty.
Jak refinancování probíhá krok za krokem
- 1Zjistíte si aktuální zůstatek úvěru a přesné datum konce fixace
- 2Necháte si porovnat nabídky bank na trhu
- 3Vyberete nejvýhodnější variantu a podáte žádost
- 4Nová banka posoudí vaši bonitu a nemovitost
- 5Podepíšete úvěrovou dokumentaci
- 6Nová banka splatí tu původní a přebírá zástavní právo
Celý proces trvá obvykle 4 až 8 týdnů. Většinu administrativy za vás vyřídí poradce.
Na co si dát pozor
- Nesrovnávejte jen úrokovou sazbu. Rozhoduje RPSN, tedy celková cena úvěru včetně poplatků a povinných produktů.
- Ověřte podmínky nové banky. Nižší sazba bývá podmíněná vedením účtu, pojištěním nebo minimálním příchozím příjmem.
- Počítejte s novým odhadem. Nová banka bude obvykle vyžadovat vlastní odhad nemovitosti.
- Nenechte fixaci proběhnout automaticky. Pokud neuděláte nic, hypotéka pokračuje za sazbu navrženou bankou — a ta bývá vyšší, než co lze vyjednat.
Shrnutí
Refinancování je jedna z mála příležitostí, kdy během několika týdnů ušetříte statisíce korun, aniž byste cokoliv obětovali. Klíčem je začít včas a porovnat celý trh, ne jen jednu nabídku.
Náš tým nezávislých poradců porovná nabídky desítek bank a spočítá, zda se vám refinancování vyplatí. Konzultace je zdarma a nezávazná.
